image_pdfimage_print

Всяка недвижимост има своето предназначение. В тази връзка тя отговаря на определени показатели, обосноваващи предназначението.

Поради това, както в ЗУТ, така и в ЗКИР, а също и в редица закони като напр. ЗСПЗЗ, ЗОСС, СГ и други се акцентира на предназначението на съответния имот и се посочват процедурата и изискванията, при които първоначалното предназначение може да бъде изменено.

Чл.7 от ЗУТ посочва възможните предназначения на териториите в страната. Основното предназначение се определя чрез устройствените схеми и планове. По този начин териториите в страната са: урбанизирани територии /населени места и селищни образувания/, земеделски територии, горски територии, защитени територии и нарушени територии за възстановяване. Всяка една от тези територии има своя характеристика, съобразно която територията се поставя в определена категория.

Специално земеделските територии се разделят на два вида: обработваеми земи /ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и др./ и необработваеми земи /пасища, скатове, дерета, оврази и др./.

Горските територии се разграничават също така на два вида: гори /дървопроизводителни гори, защитни гори, рекреационни гори и др./ и горски земи /поляни, земи, заети от храсти, скали и др./.

Съгласно императивните норми земеделската земя е предназначена само за производство на растителна продукция и за паша на добитък, но не и за други нужди.

Горската земя е предназначена основно за гори и храсти, както и за залесяване и недървопроизводителни земи.

Това показва, че тези територии не са предназначени за други цели и за застрояване, различаващо се от предназначението на територията.

От своя страна, всеки поземлен имот има своето конкретно предназначение, определено с подробния устройствен план съобразно правилата на чл.8 ЗУТ.

В живота винаги се налагат различни промени в статута. Така и тук понякога се налага земеделска или горска територия или поземлен имот да промени своето предназначение – напр. за прокарване на магистрали или ж.п. линии, построяване на бензиностанции, мотели, хотели, ресторанти, производствени сгради и други такива. За земеделските земи този въпрос се урежда в ЗОСС, а за горските територии – в ЗГ, на базата на разпоредбите на ЗУТ.

Чл.9 от ЗУТ разпорежда, че промяна на предназначението на територия или поземлен имот с цел застрояване се извършва въз основа на влязъл в сила устройствен план, при спазване условията на закона. Освен в ЗУТ, конкретната процедура и изисквания за промяна на предназначението намираме за земеделските земи в ЗСПЗЗ, ППЗСПЗЗ и ЗОСС, а за горските територии или поземлени имоти – в ЗГ и Правилника за приложението му.

От друга страна, също така когато е изградено едно жилище, в архитектурния или инвестиционен план е посочено неговото конкретно предназначение. С оглед нуждите или желанията на собственика, то може да промени своето предназначение – напр. в ателие, офис, магазин или някакъв друг обект. В този случай, спазвайки разпоредбите на ЗУТ, се налага да се изготви и одобри нов инвестиционен план, съгласно който да се промени предназначението. Противозаконно е това, което срещаме в ежедневието – едно жилище да се отдаде под наем за офис или ателие, без да се проведе съответната процедура за промяна на неговото предназначение. От това следва, че предназначението се определя само в архитектурния проект /преди влизане в сила на ЗУТ/ или в инвестиционния проект.

Същото правило важи и когато един гараж сменя своето предназначение и се превръща в магазин, когато един офис се превръща в жилище и пр.

Източник: „Правни проблеми на ЗУТ”, Ал. Джеров и колектив